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扬州15地调整风险区,3城楼市调控收紧,释放了什么信号?

编辑 头条热点 2022-06-16 11:19:03 60 0 市调城楼收紧

幸福里——勇谈房产壹贰叁

扬州15地调整风险区,3城楼市调控收紧,释放了什么信号?

大家好扬州15地调整风险区,我是勇谈。近日媒体报道了7月份仅过去一周时间,包括杭州、东莞、宁波在内的三个热点城市就先后迎来楼市调控政策收紧。这样的调控收紧基本释放了这样一个信号,在“房住不炒”背景下,“稳地价、稳房价、稳预期”的调控还是要持续进行的,不允许房价增长出现“冒尖”行为。借此机会简单谈谈我的观察。

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杭州、东莞、宁波这三座城市,在国家统计局公布的5月份房产数据中表现亮眼,这也是为何被收紧调控的主因吧杭州、东莞、宁波这三座城市到底在过去的5月份房产表现如何?几组数据分享给大家根据国家统计局公布的数据来看,今年5月份,杭州新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,同比上涨5.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.8%,同比上涨2.7%;宁波新建商品住宅销售价格环比上涨1.4%,同比上涨6.1%。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,同比上涨8.2%。根据有关自2020年4月份以来,宁波涉宅用地的成交建筑面积和成交楼面价均呈攀升态势,特别是在6月份其成交楼面价更是攀升至11542元/平方米,创下2018年以来新高。

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杭州

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单独看数据大家绝对没有什么,跟大家分享一下全国70个大中城市的平均数据,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.4%和2.0%,涨幅比上月均回落0.2个百分点,均连续13个月回落。通过对比杭州和宁波的数据我们可以看到,杭州是明显的二手房过线;那宁波则是新房和二手房都过线。其实看过数据后不仅仅是杭州、东莞和宁波,其实包括南京、南宁、无锡、徐州、扬州等不少东部地区城市的房价走势都较强。基本上已经呈现出了“投资式上涨”的局面,可以说在“房住不炒”的背景下,东部经济稍微发达地区才是最主要的风险地。

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面对5月份的房价上涨,杭州、东莞、宁波三市都采取了紧急补救措施,期待能够出现好的结果杭州明确高层次人才家庭在杭州只能享受一次优先购房资格,并且自房屋网签之日起5年内不得上市交易;首次将高层次人才购买列入限售行列。东莞则是通过加强市场监管,加快商品房供应入手打击捂盘惜售等行为;宁波则是通过“十条”新政,在调整限购区域范围、强化金融政策监管等全方面,调整力度算是最大的。这或许也跟宁波面临新建商品房和二手房都处于幅度上涨有关系吧。那么这样做会不会有好的结果呢?几点观察:

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东莞

短时间内的房产投资风或许会被遏制,但是并不会消失。大家需要知道的是,国内投资风最旺盛的区域肯定是集中在经济最为发达的区域。包括很早以前出现的“温州炒房团”,其实从真正意义上来说并没有完全消失,只不过化整为零而已。因为大家都清楚的明白一个事实“土地财政还将长期存在,那么房价就是安全的”,尤其是这几年经济和产业发展不错的东部地区城市,在承接了上海等地区的迁移资源后加上每年有大量的外来人口流入,租房和住房需求还是有的。房价说到底还是资源聚集度的体现,杭州的房价之所以这么高除去跟阿里巴巴这样的互联网企业多之外,也跟杭州这些年的资源聚集度很高有关系。以电商起家的杭州,一直以来被很多人誉为最有希望挤入一线城市的城市,而杭州这些年的发展也没有辜负大家的希望。过去因为距离上海过近风头被压的局面似乎已经得到改变了。面对疫情后生产、生活率先恢复秩序的东部城市,房地产投资也成为不少人的首要选择,足以说明一点“房住不炒”的路子还有很久很早以前我就提到过这样一个观点“炒房投资风从来没有离开过,只不过是暂时蛰伏了”,事实也证明了我的观点,炒房投资风最旺盛的区域其实还是集中在我国经济较为发达的东部地区宁波

我们需要正视一个事实“国内存在了一批不小的中产阶级,他们需要在通货膨胀的市场环境下寻求资产保值”。杭州、东莞和宁波聚集了大量的有钱人,这点事实我们必须承认。他们也是最在意自己资产保值和增值的一批人,在5月份疫情刚过全国处于复工复产火热期的时候,不仅仅囤积了一批真正的购房意愿者;也让这些寻求资产保值的中高产人士心思又开始活跃起来了。房产投资其实还是他们资产保值、增值的首要选择,当然我们必须承认从2015年后股市的表现确实不给力。

房价出现不合理上涨的很大一部分因素其实就是投资性资金,借用潘石屹的一句话来说“房地产就是货币蓄水式,央行每年新增那么多货币总要有个去处”,股市不行的时候楼市上也就是必然近10年来我国M2同比增长率走势图

图上所示是近10年来我国M2同比增长率走势图,可以看到过去多数时期M2增速都在10%以上,2010年甚至达到了19.7%!真正减速也就是这几年的事情,时间段基本跟提出“房住不炒”吻合。也就是说降低M2货币供应量才是解决高房价的王道,当然“蓄水池”的作用其实更应该是股市来担当。几点观察:

股市资金有杠杆、有泡沫属于正常的,但是楼市尽量不要有。为何这样说?房产如今已经成为国民的主要资产,多数家庭的70-80%的资产都集中在房产上;如果说楼市泡沫破裂那么就意味着全国最基础的老百姓资产大幅缩水,其代价远远高于股市泡沫破裂。毕竟到目前为止我们的股市至少经历了4次股灾,对于经济和老百姓的影响有,但是远远没有到伤及经济根基的地步。中国房价为何如今持续上涨的主要原因就是“跌不起”,2018年房企总资产就已经破85万亿,负债率就高达79.1%,谁敢让破?不敢破是如今房价还继续上涨的主要原因,但是股市就不一样了。但凡进入股市的人都知道这样一句话“股市有风险,投资需谨慎”,说的难听点进入股市的人基本就必须抱有赔钱的信心,这对于已经经历过至少4次股灾的国民来说应该早有心理准备。杭州、东莞、宁波在内的三个热点城市就先后迎来楼市调控政策收紧,再次释放了一个信号“房住不炒”从2016年底提出“房住不炒”到现在已经3年多了,这也是公认的调控持续性最长的一次,此次疫情后仍然坚持足以说明高层和国家的定力负债率已经高达79.1%的房企至今资产仍然保持了较高速的增长,我曾经做过一个简单的测算,按照如今的房企资产增速和我国工业企业增速来看,未来3-5年房企资产超过工业企业不是问题。等到那个时候我国就是名副其实的房地产大国,以制造业、工业立国的我们将痛失未来崛起的机会。这也是为何国家高层提出“中华民族伟大复兴”口号的原因,高层已经清楚认识到只有坚持制造业发展的道路才能真正实现这个目标。此次疫情发生后,没有出现类似于2008年的大量量化宽松刺激政策,足以说明高层的定力。

坚持房住不炒不仅仅是为了维持经济稳定,也是为投资者好,毕竟房产投资的黄金时间段已经过去了近3年来国内主要城市二手房价格走势图

图上所示是近3年来国内主要城市二手房价格走势图,可以看到一个十分明显的趋势“绝大多数城市的二手房价格基本维持在5%以下的同比增长”,除去呼和浩特等极个别城市因为特殊原因在某个阶段出现了二手房大涨外,多数还是符合市场供求规律的。记得之前跟大家分享过一组数据,2010-2019年全国住宅商品房销售面积共计超过120亿平方米,而这10年常住城镇人口实际增长不过1.78亿左右,也就是说全国范围内住宅空置率达到了40%左右。虽然说类似于杭州、东莞、宁波等这样的热门城市情况会好些,但是整体的局面不会变。所以,我经常讲一句话“房住不炒”是高层对于普通老百姓最善意的劝诫。

综上,7月份仅过去一周时间,包括杭州、东莞、宁波在内的三个热点城市就先后迎来楼市调控政策收紧,释放的信号十分明确“房住不炒”。相信随着地方对于房产调控力度的进一步加大,这波房价上涨风会被“摁下去”,不过真正要解决房产投资风的最佳办法其实还是股市赶紧复苏,近日股市表现不错希望能够继续保持。原创不易未经允许不得随意转载,喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏,更多优质内容继续贡献中。

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